samedi 25 février 2017

Une Machine à gentrifier.

Voici le résultat de mon travail sur 2 ans.

Voir aussi les photos plus bas


Une Machine à gentrifier. 

Par Sergio de Rosemont

J'aimerais vous parler aujourd'hui de ce que j'appelle le mécanisme de ce qu'on pourrait appeler " La Machine à gentrifier". Il s'agit effectivement d'un projet immobilier de condos résidentiels avec 2 espaces commerciaux.

Même si à l'origine, avant les débuts de la construction de ce projet, il s'agissait d'un restaurant désaffecté qui se trouvait à cet endroit (et non pas un bloc à appartements qu'on a converti) ce projet va accélérer le processus de gentrification dans les édifices à logements se trouvant à proximité.

De quelle façon ? La voici ;

Lorsque la municipalité calcul votre taxe foncière, on évalue la valeur de votre immeuble (propriété) mais on évalue aussi les autres édifices et propriétés du secteur où se retrouve votre propriété. Donc les modifications apportées à votre environnement immédiat peuvent avoir un impact direct sur la valeur de votre propriété même si vous ne procédez à aucune amélioration de votre immeuble.

Cela veut dire que l'on va tenir compte de l'offre de service des commerces qui s'y retrouve mais aussi de la valeur du parc immobilier. Ce qui signifie que plus les édifices avoisinants sont dispendieux et plus cela affectera à la hausse votre taxe foncière.

Aussi, lorsqu'on parle d'un édifice à condos, il est important de savoir que chacun d'eux est considéré comme étant une propriété privée distincte. Par exemple, si vous avez au coin des rues "x" et la rue "y" un édifice constitué de 50 condos résidentiels et de 2 espaces commerciaux, alors cet édifice ne sera pas calculé comme n'étant qu'une seule propriété mais bien comme 52 propriétés distinctes. Et comprenez bien aussi qu'il n'y a pas seulement que des édifices à condos créés à partir de logements convertis qui peuvent accentuer le processus de gentrification.

Pour l'exemple que nous examinerons dans ces photos plus bas, par mesure de confidentialité, je n'indiquerais ni l'adresse de l'édifice ni le quartier ou arrondissement où se trouve cet édifice. Et si vous croyez reconnaître l'édifice je vous invite à la prudence car il s'agit d'un édifice qui ressemble à bien d'autres…! Le commerce (restaurant) qui était présent à l'époque faisait partie d'une franchise, donc un restaurant qui ressemblait à bien d'autres restaurants.

Le but dans mon exercice (fait à partir des photos allant du 21 juillet 2014 jusqu'au 13 juillet 2016) n'est pas de jeter le blâme ou de faire porter la responsabilité sur un contracteur précis. Le but est plutôt de voir comment un édifice à condos, même neuf et même s'il n'est pas issu d'une conversion de logements en condos, sera néfaste côté économique pour les résidentEs d'un quartier populaire où il est situé et cela surtout à cause de la méthode utilisée pour calculer les taxes foncières.

Le détail auquel il faut penser c'est qu'un tel édifice à condos, après 2 ou 3 ans d'âge, peut devenir une vraie Machine à gentrifier.

J'explique : vous vous rappelez qu'un peu plus haut j'avais expliqué que dans un édifice à condos que chaque condo était une propriété distincte du restant de l'édifice. Supposons alors, en exemple, que vous êtes propriétaire d'un condo évalué à 350 000.00 $, lorsque viendra le temps de calculer les taxes foncières de votre condo, cela sera évalué pour un montant de 350 000.00 $.

Par contre supposons que vous décidez de vendre votre condo et que vous désiriez y retirer un profit et que vous le vendez pour 450 000.00 $. Votre condo qui, 5 minutes avant la vente, était évalué à 350 000.00 $, va vouloir maintenant 450 000.00 $. Donc lorsque le prochain tour de calcul des taxes foncières, ce condo ne sera plus évalué pour une valeur de 350 000.00 $ mais plutôt pour une valeur de 450 000.00 $ . Et n'oubliez pas, comme je l'ai mentionné plus haut, que ce montant peut être augmenté dû à la valeur des propriétés de votre secteur.

De plus, vous remarquerez qu'il arrive souvent que plusieurs condos, à chaque 3 ou 4 ans, se retrouve avec une pancarte d'agents immobiliers de condos à vendre, ce qui encore peut venir augmenter de façon considérable la valeur de la propriété. Il y a même de ces édifices qui se retrouve en vente à l'année longue.

Ce qui est important de se rappeler c'est qu'à chaque fois qu'un de ces condos est vendu avec un prix à la hausse, cette vente vient de faire hausser les taxes foncières de l'ensemble des résidences autour. Voilà comment un propriétaire, ayant un bloc à appartement bien ordinaire et même parfois en mauvaise état, va se retrouver avec des augmentations de taxes foncières qui explosent littéralement. Et lorsque cela arrive, qui en paye la note à la fin pensez-vous ?

Et oui, vous avez devinez ! Ce sont les locataires qui souvent sont à faible revenu.

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VOICI LES PHOTOS VENANT AVEC CE TEXTE:

P.S: Vu que pour l'instant je met mes photos sur Facebook et vu que Facebook aime bien à l'occasion changer l'adresse URL des photos, en cas où que d'un tel changement à mes photos voici l'adresse de mon article en version Facebook : www.facebook.com/sergio.derosemont/media_set?set=a.1803126319713149
 

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Voici l'ancien restaurant désaffecté qui fut démoli pour faire place à cet édifice à condos.

Est-ce que ce restaurant aurait-il pu être rénové ?

Possible.

Remarquez que si sur ce terrain qu'il ont été capables de construire un édifice de 16 condos résidentiels et de 2 condos commerciaux, ils aurait tout aussi possible d'y construire un édifice de 16 logements sociaux avec 2 locaux à utilisation communautaire.

Photo prise le 21 juillet 2014


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Ils n'ont même pas encore commencé à démolir l'ancien restaurant désaffecté et déjà ils commencent la vente de ces futurs condos !

Oui dépêchez-vous à acheter car il y a urgence de profits rapides…

Photo prise le 23 novembre 2014.


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Même si la température est très froide, les profits doivent attendre le moins longtemps possible.

Photo prise le 06 janvier 2015


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Même si la température est très froide, les profits doivent attendre le moins longtemps possible.

Photo prise le 16 février 2015


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Rien ne doit empêcher la conquête de ces profits rapides.

Photo prise le 19 février 2015


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Vous savez je vais vous faire une confidence, il est déjà arrivé dans certains projets de logements sociaux que les résidentEs riverainEs au projet aient obligé les responsables du projet à une étude d'impact et où, aussi, il ne fallait surtout pas que le projet ne les dérange trop dans leur quiétude.

Ici il n'y a pas eu d'étude d'impact et comme vous pouvez constater le promoteur semble oublier que la ruelle n'est pas seulement que pour lui mais aussi pour les résidentEs du secteur.

Il ne reste plus beaucoup de place pour passer.

Photo prise le 10 mars 2015.


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Et voilà ! On se prépare déjà à couler les fondations en plein hiver.

Photo prise le 16 mars 2015


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Voilà les fondations sont déjà érigées.

Photo prise le 07 avril 2015


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Comme vous pouvez le constater, le promoteur empiète toujours sur la ruelle.

Qui sait…peut-être que, lorsque l'administration d'un arrondissement perçoit les futures taxes foncières à venir, elle a tendance à être plus conciliatrice ?

Photo prise le 07 avril 2015


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Les travaux avancent assez rapidement, on pourrait croire qu'il y a comme une urgence de finir le plus rapidement possible question d'aller toucher les profits au plus vite.

Photo prise le 05 mai 2015


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Oui les travaux avancent très vite, comme une urgence de gentrifier…

Photo prise le 05 mai 2015


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Et voilà on pourrait aussi croire qu'on a aussi oublié que le trottoir doit être là pour le droit de passage des résidents. Pas grave, n'est-ce pas, les piétons passeront ailleurs ce qui compte c'est les PROFITS !

Photo prise le 05 mai 2015


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Voilà ils ont déjà commencé à installer les poutres d'acier.

Photo prise le 24 mai 2015


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Voilà les poutres d'acier sont installées.

Photo prise le 02 juin 2015


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Voilà les poutres d'acier sont installées.
 
Photo prise le 02 juin 2015


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Et le droit de passage des piétons à cette ruelle ? Ah oui, oups ! Il semblerait que ce droit de passage ne soit qu'un détail secondaire qu'on peut se permettre de mettre de côté, n'est-ce pas ?

Photo prise le 02 juin 2015


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Et oui, amiEs piétonNEs, passez ailleurs…La seule chose qui ait de l'importance c'est les PROFITS.

Photo prise le 05 juin 2015


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Et oui, amiEs piétonNEs, passez ailleurs…La seule chose qui ait de l'importance c'est les PROFITS.

Photo prise le 05 juin 2015


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Voilà l'extérieur est presque terminé.

Photo prise le 13 juillet 2015


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Mais dites-moi où est rendu le respect des piétons ?

Et de plus ici on parle du trottoir de l'artère principal dans le quartier !

Photo prise le 04 août 2015


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Et oui ces gentrificateurs pourront prendre place et faire exploser les taxes foncières des propriétés autour, ce qui fera une augmentation exponentielle des coûts des loyers, forçant ainsi les locataires moins nantis à s'exproprier dans d'autres quartier. Mais, ça, ce n'est qu'un détail sans aucune importance, n'est-ce pas ?

Après tout ce qui compte c'est le PROFIT et le large sourire de ces futurs gentrificateurs.

Construire son confort sur l'inconfort des autres !

Photo prise le 02 septembre 2015


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Et voilà la livraison de brique on la place sur le trottoir.

Les piétons !? Ah les piétons…Si ça fait pas leur affaire ils n'ont qu'à passer ailleurs…!

Photo prise le 23 septembre 2015


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Qui sait peut-être que, lorsque l'administration d'un arrondissement perçoit les futures taxes foncières à venir, elle a tendance à être plus conciliatrice ?

Même à tolérer que l'entrepreneur nuise à la circulation sur l'artère principale de ce quartier ?

Photos prise le 15 octobre 2015


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Même si c'est l'hiver, il ne faut pas arrêter, les Profits et les futurs gentrificateurs attendent.

Photo prise le 16 décembre 2015


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Qui sait peut-être que, lorsque l'administration d'un arrondissement perçoit les futures taxes foncières à venir, elle a tendance à être plus conciliatrice ?

Même à tolérer que l'entrepreneur nuise à la circulation sur l'artère principale de ce quartier ?

Je vous ferais remarquer que c'est ici la deuxième fois que l'entrepreneur nuit à la circulation sur cet artère principale.

Photo prise le 16 décembre 2015


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Et oui, il faut donner le sentiment de sécurité aux futurs acheteurs de condos…Qui sait ? Et si des vilains résidentEs aimeraient manifester leur mécontentement !

Photo prise le 31 janvier 2016


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Et oui, il faut donner le sentiment de sécurité aux futurs acheteurs de condos…Qui sait ? Et si des vilains résidentEs aimeraient manifester leur mécontentement !

Photo prise le 04 avril 2016


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L'édifice n'est même pas terminé que déjà qu'on met l'urgence sur la vente de ces condos. L'urgence des profits rapides et le désir de gentrifier au plus vite.

Photo prise le 05 avril 2016


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L'édifice n'est même pas terminé que déjà un commerce s'y installe. Et n'oublions pas qu'ici qu'il s'agit d'un espace commercial dans un nouveau condo, donc sûrement que les prix de ce qui s'y vendra seront en conséquence.

Photo prise le 27 juin 2016